Gewerbeimmobilien kaufen oder mieten: was Betriebe prüfen

Gewerbeimmobilien sind Gebäude und Flächen, die ein Betrieb nutzt: Büros, Läden, Hallen, Praxen, Hotels. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Preise für Büroimmobilien nach dem Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) 1,2 Prozent unter dem Vorjahreswert, Einzelhandelsobjekte 0,2 Prozent.

Die Mieten stiegen im selben Zeitraum weiter, bei Büros um 2,7 Prozent. Käufer bekommen also wieder etwas mehr Ertrag pro investiertem Euro. Mieter dagegen verhandeln in einem Rechtsrahmen, der ihnen deutlich weniger Schutz gibt als Wohnungsmietern.

Hinweis: Gewerbemietverträge, Immobilienkäufe und die Umsatzsteuer-Option haben Folgen über viele Jahre. Die Angaben hier ersetzen keine Prüfung durch Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Bei Hallen und Grundstücken mit gewerblicher Vornutzung kommen Altlasten und Schadstoffe im Gebäude hinzu, etwa asbesthaltige Faserzementplatten in älteren Dächern. Vor Kauf oder Umbau gehört ein Gutachten dazu.

Was eine Gewerbeimmobilie ausmacht

Ob eine Immobilie gewerblich ist, hängt an der Nutzung, nicht an der Bauform. Ein Ladenlokal im Erdgeschoss eines Wohnhauses ist ein Geschäftsraum, die Wohnung darüber nicht. Rechtlich zeigt sich das an zwei Stellen: im Mietrecht und im Baurecht.

Im Mietrecht trennt das BGB Wohnraum von „Räumen, die keine Wohnräume sind“. Für diese gelten nach § 578 BGB nur ausgewählte Vorschriften des Wohnraummietrechts. Im Baurecht entscheidet der Bebauungsplan, was wo erlaubt ist. In einem Gewerbegebiet sind nach § 8 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig, solange sie nicht erheblich belästigen. Industriegebiete nach § 9 BauNVO nehmen vor allem Betriebe auf, die anderswo unzulässig wären. Wohnungen sind in beiden nur ausnahmsweise erlaubt, etwa für Betriebsinhaber oder Bereitschaftspersonal.

Für Käufer heißt das: Bevor über den Preis gesprochen wird, klärt ein Blick in den Bebauungsplan bei der Gemeinde, ob die geplante Nutzung dort überhaupt genehmigungsfähig ist. Eine Arztpraxis in einer früheren Lagerhalle braucht in der Regel eine Nutzungsänderung, und die kann scheitern.

Arten von Gewerbeimmobilien im Überblick

Die Branche teilt Gewerbeimmobilien nach Nutzungsart ein. Die Grenzen sind fließend, für Finanzierung und Bewertung macht die Zuordnung aber einen großen Unterschied. Am stärksten zählt die Drittverwendbarkeit: Wie leicht findet sich ein neuer Nutzer, wenn der jetzige auszieht?

Gemischt genutzte Häuser mit Läden unten und Wohnungen oben gelten oft als eigene Gruppe. Für sie laufen zwei Rechtsregime parallel, weil jede Einheit nach ihrer eigenen Nutzung behandelt wird.

Preise und Marktlage 2026

Bundesweite Durchschnittspreise je Quadratmeter für Gewerbeimmobilien gibt es nicht in belastbarer Form. Eine Lagerhalle in der Uckermark und ein Büro in Frankfurt haben kaum etwas gemeinsam. Brauchbar sind deshalb zwei andere Quellen: Preisindizes für die Richtung des Marktes und die Bodenrichtwerte und Marktberichte der örtlichen Gutachterausschüsse für das konkrete Objekt.

Den Index liefert vor allem vdpResearch. Er stützt sich auf echte Transaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. Seit Mai 2026 veröffentlicht die Deutsche Bundesbank zusammen mit vdpResearch außerdem einen eigenen Gewerbeimmobilienpreisindex, der für das erste Quartal 2026 ein Plus von 2,1 Prozent zum Vorjahr auswies. In diesen Index fließen allerdings auch Mehrfamilienhäuser ein.

Nach vdp war das der erste Rückgang auf Jahressicht nach fünf Quartalen. Weil die Mieten gleichzeitig zulegten, stieg der vdp-Index für Liegenschaftszinsen bei Büros um 4,0 Prozent und bei Handelsimmobilien um 1,6 Prozent. Für Käufer ist das eine bessere Ausgangslage als in den Jahren mit sehr niedrigen Zinsen. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist es eine schlechtere.

Der Liegenschaftszinssatz ist dabei keine Marketingzahl. Nach § 21 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist er der Kapitalisierungszins, mit dem Verkehrswerte je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen und Reinerträgen ab. Wer den Wert eines konkreten Objekts einschätzen will, fragt den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses an.

Rendite: so rechnet sich eine Gewerbeimmobilie

In Exposés steht fast immer die Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie sieht gut aus, weil zwei große Posten fehlen. Erstens die Erwerbsnebenkosten, zweitens die Kosten, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann.

Rechenbeispiel Bürohaus

Angenommen wird ein kleines Bürohaus mit 1,5 Millionen Euro Kaufpreis und 105.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Die Erwerbsnebenkosten und Bewirtschaftungsansätze in der Tabelle sind Annahmen für das Beispiel. Den tatsächlichen Grunderwerbsteuersatz legt das Bundesland fest.

Die Bruttorendite liegt bei 105.000 durch 1.500.000, also 7,0 Prozent. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von rund 14,3 Jahresmieten. Die Nettoanfangsrendite rechnet dagegen 91.350 durch 1.642.500 und kommt auf 5,6 Prozent. Der Unterschied von 1,4 Prozentpunkten entsteht allein durch Nebenkosten und Bewirtschaftung, noch vor Zinsen und Steuern.

Zwei Punkte verändern das Bild stark. Läuft der einzige Mietvertrag in zwei Jahren aus, ist die Miete keine sichere Größe mehr. Banken und Gutachter schauen deshalb auf die Restlaufzeit der Mietverträge. Und eine Halle für genau einen Spezialbetrieb ist beim Auszug dieses Mieters oft nur mit Umbau neu zu vermieten.

Abschreibung nach Einkommensteuergesetz

Steuerlich zählt der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. § 7 Abs. 4 EStG unterscheidet nach Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen und Baujahr:

Im Beispiel oben und bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 70 Prozent ergibt sich: 1.642.500 Euro mal 0,7 sind 1.149.750 Euro, davon 3 Prozent sind 34.492,50 Euro Abschreibung im Jahr, wenn das Haus zu einem Betriebsvermögen gehört. Die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude prüft das Finanzamt, ein Gutachten oder die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung hilft bei der Begründung.

Umsatzsteuer: Option mit Bedingungen

Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) grundsätzlich steuerfrei. Damit kann der Vermieter aber auch keine Vorsteuer aus Bau- oder Sanierungskosten ziehen. Deshalb verzichten viele Vermieter von Gewerbeflächen auf die Befreiung und berechnen 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete.

Dieser Verzicht ist nach § 9 UStG an Bedingungen geknüpft. Der Mieter muss Unternehmer sein und die Fläche ausschließlich für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Nachweisen muss das der Vermieter. Ärzte, Banken, Versicherungsvermittler und viele soziale Träger erbringen steuerfreie Umsätze. Zieht ein solcher Mieter ein, entfällt die Option für diese Fläche, und der Vermieter kann einen Teil seiner bereits gezogenen Vorsteuer verlieren.

Beim Kauf gilt eine Formvorschrift: Der Verzicht auf die Steuerbefreiung beim Grundstücksverkauf kann nach § 9 Abs. 3 UStG nur im notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt werden. Eine Nachtragsvereinbarung per E-Mail reicht nicht. Käufer und Verkäufer stimmen das deshalb vor dem Notartermin mit ihren Steuerberatern ab.

Gewerbeimmobilie mieten: was anders ist als bei Wohnungen

Wer aus dem Wohnungsmietrecht kommt, unterschätzt das oft. § 578 BGB zählt abschließend auf, welche Regeln für Geschäftsräume entsprechend gelten. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Kündigungsschutz und die Begrenzung der Kaution auf drei Monatsmieten gehören nicht dazu. Was im Vertrag steht, gilt deshalb weitgehend so, wie es dort steht.

Die Kündigungsfrist steht in § 580a Abs. 2 BGB. Ein Beispiel: Geht die Kündigung eines unbefristeten Ladenmietvertrags am dritten Werktag im Januar zu, endet das Mietverhältnis am 30. Juni. Kommt sie einen Tag später, verschiebt sich das Ende auf den 30. September.

Die Formvorschrift ist seit 2025 gelockert. § 578 Abs. 1 BGB verlangt für Verträge über mehr als ein Jahr nur noch Textform, also auch eine Erklärung per E-Mail. Fehlt sie, gilt der Vertrag als unbefristet und ist mit der gesetzlichen Frist kündbar, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung. Eine vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren kann so wertlos werden. Mieter und Vermieter sollten deshalb jeden Nachtrag, etwa eine geänderte Fläche oder Miete, in derselben Form festhalten wie den Vertrag selbst.

Indexmiete und Staffelmiete

Gewerbemieten werden häufig an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Das erlaubt § 3 Preisklauselgesetz nur bei langfristigen Verträgen, etwa wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet oder der Mieter die Laufzeit auf mindestens zehn Jahre verlängern kann. Maßstab muss ein Preisindex des Statistischen Bundesamts, eines Landesamts oder des europäischen Statistikamts sein.

Was das bedeutet, zeigt eine Rechnung mit der Inflationsrate von 3,3 Prozent, die Destatis für September 2026 gemeldet hat. Bei 400 Quadratmetern zu 20 Euro zahlt ein Mieter 8.000 Euro Nettokaltmiete im Monat. Nach einer Anpassung um 3,3 Prozent sind es 8.264 Euro, im Jahr also 3.168 Euro mehr. Eine Staffelmiete mit festen Beträgen ist für die Budgetplanung berechenbarer, nimmt dem Mieter aber auch nichts ab, wenn die Teuerung niedrig bleibt.

Checkliste vor der Unterschrift

1. Nutzung prüfen: Ist der geplante Betrieb nach Bebauungsplan und Baugenehmigung zulässig? Wer trägt das Risiko, wenn eine Nutzungsänderung abgelehnt wird?
2. Fläche nachmessen lassen und im Vertrag festhalten, nach welcher Methode gerechnet wurde, zum Beispiel DIN 277 oder die Mietflächenrichtlinie der gif.
3. Laufzeit und Optionen klären: feste Grundlaufzeit, Verlängerungsoptionen für den Mieter, Sonderkündigungsrecht bei Betriebsaufgabe.
4. Nebenkosten einzeln auflisten. Verwaltungskosten, Instandhaltung von Dach und Fach oder Versicherungen sind nur umlegbar, wenn der Vertrag sie klar benennt.
5. Umsatzsteuer prüfen: Weist der Vermieter sie aus, und kann der eigene Betrieb sie als Vorsteuer abziehen?
6. Rückbaupflichten regeln: Was muss beim Auszug entfernt werden, was darf bleiben?
7. Untervermietung und Konkurrenzschutz vereinbaren, gerade für Läden und Praxen.
8. Energieausweis vorlegen lassen. Nach § 80 Abs. 5 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) muss der Vermieter ihn spätestens bei der Besichtigung zeigen.

Gewerbeimmobilie kaufen: Ablauf in sieben Schritten

Ein Gewerbeobjekt wird meist von einem Unternehmen, einer Objektgesellschaft oder einem Investor gekauft. Die Schritte ähneln dem Wohnungskauf, die Prüfung ist aber deutlich umfangreicher, weil der Wert fast nur an den Mieteinnahmen hängt.

1. Planrecht klären: Bebauungsplan, Baugenehmigungen und Baulastenverzeichnis bei Gemeinde und Bauaufsicht einsehen.
2. Altlasten abfragen: Auskunft aus dem Altlastenkataster der Kreisverwaltung einholen, bei Verdacht ein Bodengutachten beauftragen.
3. Mietverträge lesen: Laufzeiten, Indexklauseln, Optionen, Nebenkostenregeln und Mieterbonität prüfen. Nach § 566 BGB, der über § 578 BGB auch für Gewerberäume gilt, übernimmt der Käufer die Verträge so, wie sie sind.
4. Gebäudezustand begutachten: Dach, Haustechnik, Brandschutz und Schadstoffe von Fachleuten bewerten lassen. Energieausweis nach § 80 GModG einfordern.
5. Rendite nachrechnen: Nettoanfangsrendite mit realistischen Nebenkosten und Leerstandsannahme, Vergleich mit dem Liegenschaftszinssatz aus dem örtlichen Marktbericht.
6. Finanzierung sichern: Banken verlangen bei Gewerbeobjekten meist mehr Eigenkapital als bei Wohnungen und bewerten Mieter und Restlaufzeiten mit.
7. Notartermin: Kaufvertrag nach § 311b BGB beurkunden, Umsatzsteuer-Option dort erklären, Grunderwerbsteuer nach Bescheid zahlen.

Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 Grunderwerbsteuergesetz 3,5 Prozent. Nach Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz dürfen die Länder aber einen eigenen Satz bestimmen, und die meisten haben ihn erhöht. Den aktuell gültigen Satz nennt das Finanzamt am Ort des Grundstücks.

Kaufen oder mieten?

Für einen Betrieb, der selbst einzieht, ist die Frage weniger eine der Rendite als der Flexibilität. Ein Kauf bindet Kapital für Jahrzehnte. Eine Miete bindet nur für die Vertragslaufzeit, ist bei Gewerbeflächen aber oft auch fünf oder zehn Jahre fest.

Ein Kauf passt eher zu Betrieben mit stabilem Flächenbedarf und Spezialanforderungen wie Kranbahn oder Reinraum, die ein Vermieter ungern einbaut. Wer schnell wächst oder den Standort noch testen will, fährt mit einer Miete mit Verlängerungsoption meist besser.

Häufige Fragen

Sind gewerbliche Mieten höher als private?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. In guten Innenstadtlagen liegen Ladenmieten oft deutlich über Wohnungsmieten, in Gewerbegebieten kosten Hallenflächen dagegen meist weniger. Dazu kommt bei optierenden Vermietern die Umsatzsteuer, die vorsteuerabzugsberechtigte Betriebe aber zurückholen.

Kann man eine Wohnung als Gewerbe nutzen?

Nur mit Zustimmung des Vermieters und wenn das Baurecht es zulässt. Eine dauerhafte Umnutzung von Wohnraum zu Geschäftsräumen ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. In vielen Großstädten gelten zusätzlich Zweckentfremdungsverbote. Ein Schreibtisch für Büroarbeit ohne Kundenverkehr gilt dagegen meist noch als Wohnnutzung.

Ist der Kauf einer Gewerbeimmobilie steuerlich absetzbar?

Nicht auf einmal. Der Gebäudeanteil wird über die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt, bei Betriebsgebäuden mit 3 Prozent im Jahr. Grund und Boden wird gar nicht abgeschrieben. Finanzierungszinsen und laufende Kosten sind Betriebsausgaben oder Werbungskosten.

Was ist beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie zu beachten?

Käufer übernehmen bestehende Mietverträge nach § 566 BGB. Der Verkäufer muss nach § 80 Abs. 4 GModG spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen. Hat der Verkäufer zur Umsatzsteuer optiert, ist die steuerliche Behandlung des Verkaufs vor dem Notartermin zu klären, sonst drohen Vorsteuerkorrekturen.

Fazit

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist 2026 zweigeteilt: Die Preise für Büros und Läden geben leicht nach, die Mieten steigen weiter. Käufer sollten nie mit der Bruttorendite aus dem Exposé rechnen, sondern mit der Nettoanfangsrendite nach Nebenkosten und Leerstandsrisiko und diese mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz vergleichen. Mieter verhandeln ohne gesetzlichen Schutz und sollten Laufzeit, Optionen, Nebenkosten und Indexklausel vor der Unterschrift schriftlich in Textform festhalten. Bei Umsatzsteuer-Option und Kaufvertrag lohnt sich der Steuerberater vor dem Notartermin.

Quellen

• vdpResearch · Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise (vdp-Index Q2 2026) · Abruf 10/2026
• vdpResearch · Deutsche Bundesbank und vdpResearch veröffentlichen Gewerbeimmobilienpreisindex · Abruf 10/2026
• Statistisches Bundesamt · Verbraucherpreisindex und Inflationsrate · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 578 BGB Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 580a BGB Kündigungsfristen · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 9 UStG Verzicht auf Steuerbefreiungen · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 4 UStG Steuerbefreiungen · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 7 EStG Absetzung für Abnutzung · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 11 GrEStG Steuersatz · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · Art. 105 Grundgesetz · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 8 BauNVO Gewerbegebiete · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 9 BauNVO Industriegebiete · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 21 ImmoWertV Liegenschaftszinssätze · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 3 Preisklauselgesetz Langfristige Verträge · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · § 80 GModG Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen · Abruf 10/2026