Erbbaurecht: Was kostet Bauen auf fremdem Grund wirklich?

Reihe moderner weißer Einfamilienhäuser mit Flachdach hinter Gartenmauern, davor junge Bäume, Hecken, geparkte Autos und eine gepflasterte Straße — Foto: 652234 / Pixabay, Pixabay-Inhaltslizenz

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Haus zu haben, meist für 70 bis 99 Jahre. Statt eines Kaufpreises zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, üblich sind laut Deutschem Erbbaurechtsverband 2 bis 6 Prozent des Bodenwerts pro Jahr.

Das senkt den Kapitalbedarf deutlich. Dafür läuft der Erbbauzins über die gesamte Laufzeit weiter, steigt in den meisten Verträgen mit der Inflation, und das Grundstück wird nie Eigentum. Wer auf Erbbaurecht baut, kauft also Zeit auf einem Grundstück, keinen Boden.

Zur Einordnung: Erbbaurechtsverträge laufen über Generationen und regeln Heimfall, Zustimmungspflichten und Zinsanpassung sehr unterschiedlich. Vor der Unterschrift lohnt die Prüfung durch Notariat, Fachanwalt oder Sachverständigen, bei steuerlichen Fragen durch eine Steuerberatung.

Wie das Erbbaurecht rechtlich funktioniert

Grundlage ist das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Nach § 1 ErbbauRG ist das Erbbaurecht „das veräußerliche und vererbliche Recht“, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Das Haus ist nach § 12 ErbbauRG wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Boden und Gebäude haben damit zwei verschiedene Eigentümer.

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Mediadaten

Im Grundbuch steht das Erbbaurecht doppelt. Auf dem Blatt des Grundstücks ist es als Belastung eingetragen, und zwar nach § 10 ErbbauRG zwingend an erster Rangstelle. Für das Recht selbst legt das Grundbuchamt nach § 14 ErbbauRG ein eigenes Erbbaugrundbuch an, in dem später Grundschulden der finanzierenden Bank stehen.

Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, das folgt aus § 11 Abs. 2 ErbbauRG in Verbindung mit § 311b BGB. Auch an einem schon bebauten Grundstück lässt sich ein Erbbaurecht bestellen, an einem einzelnen Stockwerk dagegen nicht (§ 1 Abs. 3 ErbbauRG).

Ausgeber sind vor allem Kommunen, Kirchen und Stiftungen. Das Bundesbauministerium beschreibt das Erbbaurecht auf seinem Portal „Region gestalten“ als Instrument kommunaler Bodenpolitik, mit dem Gemeinden Bauland vergeben, ohne es zu verkaufen. Nach einer Befragung des Erbbaurechtsverbands von 2017 dienen 69 Prozent der Erbbaurechte dem Wohnen, 18 Prozent gewerblichen Zwecken.

Was im Erbbaurechtsvertrag steht

§ 2 ErbbauRG zählt auf, was als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden kann. Diese Punkte gelten dann auch für jeden späteren Käufer des Hauses:

Bau, Instandhaltung und Nutzung des Gebäudes, etwa „nur Einfamilienhaus“
Versicherung und Wiederaufbau nach Zerstörung
wer Grundsteuer, Erschließungsbeiträge und andere Lasten trägt
Heimfall: Rückübertragung an den Eigentümer unter bestimmten Bedingungen
Vertragsstrafen
Vorrecht auf Erneuerung nach Ablauf
Pflicht des Eigentümers, das Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen

Fast immer enthalten Verträge eine Klausel nach § 5 ErbbauRG: Verkauf des Erbbaurechts und Belastung mit einer Grundschuld brauchen die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Ohne sie trägt das Grundbuchamt nichts ein (§ 15 ErbbauRG). Verweigern darf der Eigentümer die Zustimmung nur mit ausreichendem Grund. Sonst ersetzt sie auf Antrag das Amtsgericht (§ 7 ErbbauRG).

Erbbauzins: übliche Höhe und Anpassung

Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Der Deutsche Erbbaurechtsverband nennt 2 bis 6 Prozent des Bodenwerts pro Jahr als üblich. Gemeint ist der Bodenwert einschließlich Erschließung, die meisten Ausgeber im Süden rechnen allerdings ohne Erschließungskosten. Bei 500 Quadratmetern und 300 Euro Bodenwert je Quadratmeter ergibt ein Satz von 3 Prozent also 4.500 Euro im Jahr.

Die meisten Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Erlaubt ist das nach § 4 Preisklauselgesetz bei Verträgen mit mindestens 30 Jahren Laufzeit. Wie viel das ausmacht, zeigt die aktuelle Inflationsrate: Im September 2026 lagen die Verbraucherpreise laut Destatis 3,3 Prozent über dem Vorjahresmonat.

Dient das Haus Wohnzwecken, setzt § 9a ErbbauRG Grenzen. Eine Erhöhung ist unbillig, soweit sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgeht. Gestiegene Bodenpreise allein rechtfertigen sie nicht. Und verlangt werden darf eine Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder nach der letzten Anpassung.

Bei Zahlungsrückstand droht der Heimfall, also der Verlust des Hauses gegen Vergütung. Nach § 9 Abs. 4 ErbbauRG reicht dafür ein Verzug erst ab zwei Jahresbeträgen.

Rechenbeispiel: Erbbaurecht oder Grundstückskauf

Angenommen wird ein Grundstück mit 600 Quadratmetern und 350 Euro Bodenwert je Quadratmeter, zusammen 210.000 Euro. Variante A: Erbbaurecht mit 3 Prozent Erbbauzins, also 6.300 Euro im Jahr, Anpassung alle drei Jahre, im Schnitt 2 Prozent pro Jahr. Variante B: Kauf, komplett finanziert mit einem Annuitätendarlehen über 30 Jahre zu angenommenen 3,5 Prozent. Der Zinssatz ist eine Rechengröße, kein Marktwert.

Posten	A: Erbbaurecht	B: Kauf mit Kredit
Zahlung im 1. Jahr	6.300 €	11.418 €
Zahlung im 30. Jahr	10.753 €	11.418 €
Summe nach 30 Jahren	250.535 €	342.539 €
Grunderwerbsteuer bei 3,5 %	4.098 €	7.350 €
Grundstück nach 30 Jahren	0 € (Zins läuft weiter)	210.000 € (schuldenfrei)

Rechenweg für A: Der Zins steigt alle drei Jahre um 6,12 Prozent (1,02 hoch 3), im 30. Jahr sind es 6.300 € × 1,0612 hoch 9 = 10.753 Euro. Für B ergibt die Annuitätenformel 210.000 € × 0,035 / (1 − 1,035 hoch −30) = 11.418 Euro im Jahr, davon 132.539 Euro Zinsen über 30 Jahre.

Das Ergebnis: In den ersten Jahren ist das Erbbaurecht deutlich günstiger, im ersten Jahr um rund 427 Euro im Monat. Nach 30 Jahren hat Variante B aber ein schuldenfreies Grundstück, Variante A zahlt weiter und hat noch knapp 70 Jahre Restlaufzeit. Je länger die Haltedauer und je höher die Inflation, desto stärker kippt die Rechnung zugunsten des Kaufs. Je höher die Kreditzinsen, desto besser schneidet das Erbbaurecht ab.

Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundsteuer

Grunderwerbsteuer fällt an. § 2 Abs. 2 GrEStG stellt Erbbaurechte den Grundstücken gleich. Bei der Bestellung eines neuen Erbbaurechts ist die Grundlage der kapitalisierte Erbbauzins: Jahresbetrag mal Vervielfältiger aus Anlage 9a zum Bewertungsgesetz (§ 13 BewG). Für 99 Jahre liegt der Faktor bei 18,589, für 30 Jahre bei 14,933.

Im Beispiel ergibt das 6.300 € × 18,589 = 117.111 Euro Bemessungsgrundlage. Beim Satz von 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG, der nur noch in Bayern gilt, sind das 4.098 Euro. Alle übrigen Länder verlangen 5 bis 6,5 Prozent, bei 5 Prozent wären es 5.855 Euro. Wer ein bestehendes Haus auf Erbbaurecht kauft, zahlt die Steuer auf den Kaufpreis für Haus und Erbbaurecht.

Der Notar rechnet bei der Bestellung nach § 43 GNotKG mit dem kapitalisierten Erbbauzins als Geschäftswert oder mit dem Wert des Erbbaurechts, wenn dieser höher ist. Der Erbbaurechtsverband gibt als Faustregel an, dass entweder 80 Prozent des Grundstückswerts oder der Erbbauzins der ersten 20 Jahre zugrunde gelegt werden.

Die Grundsteuer zahlt in der Regel der Erbbauberechtigte. Im Bundesmodell wird nach § 261 BewG ein Gesamtwert für Erbbaurecht und Grundstück ermittelt und dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Schuldner ist nach § 10 GrStG, wem der Wert zugerechnet ist. Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und einige weitere Länder haben eigene Grundsteuergesetze. Auskunft gibt das zuständige Finanzamt.

Finanzierung: worauf Banken schauen

Die Bank sichert ihren Kredit mit einer Grundschuld im Erbbaugrundbuch. Dafür braucht es fast immer die Zustimmung des Grundstückseigentümers nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG. Wichtig ist der Rang: Steht die Reallast für den Erbbauzins vor der Grundschuld, kürzt das den Beleihungsrahmen. § 9 Abs. 3 ErbbauRG erlaubt, den Erbbauzins „versteigerungsfest“ zu vereinbaren und der Grundschuld den Vorrang einzuräumen. Ob der Vertrag diese Vereinbarung enthält, sollte vor dem Kreditantrag feststehen.

Die Restlaufzeit zählt ebenso. § 20 ErbbauRG verlangt für mündelsichere Hypotheken, dass die Tilgung spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts endet. Nach diesem Maßstab blieben bei einem gekauften Haus mit 35 Jahren Restlaufzeit höchstens 25 Jahre zum Tilgen.

Was am Ende der Laufzeit passiert

Fall	Folge	Entschädigung	Vorschrift
Zeitablauf	Haus wird Teil des Grundstücks	gesetzlich vorgesehen, Vertrag kann Höhe regeln oder sie ausschließen; bei Sozialwohnzweck mind. 2/3 des Gebäudewerts	§§ 12, 27 ErbbauRG
Verlängerung statt Zahlung	Eigentümer bietet Verlängerung für Standdauer an	entfällt, wenn Verlängerung abgelehnt	§ 27 Abs. 3 ErbbauRG
Heimfall	Übertragung an Eigentümer vor Ablauf	angemessene Vergütung, vertraglich regelbar; bei Sozialwohnzweck mind. 2/3 des Werts	§ 32 ErbbauRG
Aufhebung	vorzeitiges Ende im Einvernehmen	frei verhandelbar	§ 26 ErbbauRG

Außerhalb des Wohnens für „minderbemittelte Bevölkerungskreise“ kann der Vertrag die Entschädigung bei Zeitablauf nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG sogar ganz ausschließen. Genau diese Klausel gehört vor dem Kauf auf den Tisch. Ein Vorrecht auf Erneuerung erlischt nach § 31 Abs. 2 ErbbauRG drei Jahre nach Ablauf.

Vor- und Nachteile im Überblick

Für Bauherren spricht der geringere Kapitalbedarf am Anfang. Das Eigenkapital fließt ins Haus statt in den Boden. Kommunen setzen das Erbbaurecht laut Bundesbauministerium ein, um sozialen Wohnungsbau und gemeinwohlorientierte Projekte zu fördern, ohne den Boden aus der Hand zu geben.

Dagegen stehen der dauerhafte, indexierte Erbbauzins und Zustimmungspflichten bei Verkauf und Beleihung. Erbbaurechte lassen sich in der Regel schwerer verkaufen als Volleigentum, besonders bei kurzer Restlaufzeit. Gutachter rechnen Restlaufzeit und Erbbauzins nach §§ 49 und 50 ImmoWertV in den Wert ein.

Checkliste vor der Unterschrift

Erbbaugrundbuch und Grundstücksgrundbuch einsehen, Restlaufzeit notieren.
Erbbauzins in Prozent des aktuellen Bodenwerts umrechnen, Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss abfragen.
Wertsicherungsklausel lesen: welcher Index, wie oft, ab welcher Schwelle.
Entschädigung bei Zeitablauf und Heimfall prüfen, Ausschluss ist ein Warnsignal.
Heimfallgründe auflisten, etwa Nutzungsänderung, Vermietung, Zahlungsverzug.
Bank vorab fragen, ob sie das Erbbaurecht beleiht und welchen Rang sie verlangt.
Zustimmungspflichten für Verkauf, Vermietung und Umbau klären.
Kaufrecht am Grundstück (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG) verhandeln, wenn der Ausgeber dazu bereit ist.

Häufige Fragen

Kann man ein Haus mit Erbbaurecht verkaufen?

Ja, das Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG veräußerlich und vererblich. Meist muss der Grundstückseigentümer zustimmen. Bei einem geeigneten Käufer kann der Verkäufer diese Zustimmung nach § 7 ErbbauRG verlangen.

Ist der Erbbauzins steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Häusern zählt der laufende Erbbauzins zu den Werbungskosten der Vermietungseinkünfte. Wird er für mehr als fünf Jahre im Voraus gezahlt, ist er nach § 11 Abs. 2 EStG auf die Laufzeit zu verteilen. Wer selbst im Haus wohnt, kann ihn nicht absetzen.

Was passiert nach 99 Jahren?

Das Erbbaurecht erlischt, das Haus geht auf den Grundstückseigentümer über. Er schuldet eine Entschädigung nach Vertrag oder kann eine Verlängerung anbieten. Eine Verlängerung lässt sich auch vor Ablauf vereinbaren. Dabei wird der Erbbauzins in der Regel neu verhandelt.

Fazit

Das Erbbaurecht lohnt sich vor allem, wenn Eigenkapital knapp ist, die Kreditzinsen hoch sind und der Erbbauzins am unteren Ende der Spanne von 2 bis 6 Prozent liegt. Über 30 Jahre und mehr holt der Kauf wegen der Indexierung meist auf. Vor dem Abschluss sollte die Rechnung mit eigenem Bodenwert, Zinssatz und Haltedauer gemacht und der Vertrag auf Entschädigung, Heimfall und Rang geprüft werden. Ein vertragliches Kaufrecht am Grundstück ist ein klarer Pluspunkt, weil es den späteren Wechsel ins Volleigentum offenhält.