Zwangsversteigerung einer Immobilie: So läuft der Kauf ab

Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie verkauft das Amtsgericht ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus an den Meistbietenden, weil der Eigentümer seine Schulden nicht bezahlt. Bieter hinterlegen meist 10 Prozent des Verkehrswerts als Sicherheit, und im ersten Termin wird kein Zuschlag unter 50 Prozent dieses Werts erteilt.

Ein Schnäppchen ist damit nicht garantiert. Der Ersteher kauft ohne Gewährleistung, oft ohne das Haus von innen gesehen zu haben, und übernimmt unter Umständen Rechte aus dem Grundbuch, die er zusätzlich zum Gebot bezahlt. Mit gründlich gelesener Akte und vorher gerechneten Nebenkosten ist ein Kauf unter Marktpreis trotzdem möglich.

Zur Einordnung: Der Artikel erklärt das gesetzliche Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Er ersetzt keine Prüfung im Einzelfall. Bei bestehenbleibenden Rechten oder vermieteten Objekten lohnt vor dem Termin anwaltlicher Rat.

Wie eine Zwangsversteigerung abläuft

Nach § 15 ZVG ordnet das Vollstreckungsgericht, also das Amtsgericht am Ort des Grundstücks, die Zwangsversteigerung auf Antrag eines Gläubigers an. Meist ist das eine Bank mit einer Grundschuld, manchmal eine Eigentümergemeinschaft wegen offener Hausgelder oder die Gemeinde wegen Grundsteuer.

Bis zum Versteigerungstermin vergeht viel Zeit. Das Amtsgericht Hannover beschreibt die Schritte so:

1. Anordnungsbeschluss: Der Schuldner kann binnen zwei Wochen (§ 30b ZVG) beantragen, das Verfahren nach § 30a ZVG für höchstens sechs Monate einstweilen einzustellen.
2. Gutachten: Der Gläubiger zahlt einen Vorschuss, laut Amtsgericht Hannover rund 2.500 bis 3.000 Euro, und das Gericht beauftragt einen Sachverständigen.
3. Verkehrswert: Das Gericht setzt den Wert nach § 74a Abs. 5 ZVG per Beschluss fest. Dagegen ist binnen zwei Wochen die sofortige Beschwerde möglich.
4. Terminsbestimmung: Der Termin muss nach § 43 ZVG mindestens sechs Wochen vorher bekannt gemacht werden, im Internet über das Justizportal der Länder (zvg-portal.de) und an der Gerichtstafel.
5. Versteigerungstermin mit Bietzeit, danach die Entscheidung über den Zuschlag.
6. Verteilungstermin: Laut Amtsgericht Hannover etwa sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag. Bis dahin muss der Ersteher zahlen.
7. Grundbuch: Das Gericht ersucht das Grundbuchamt um Eintragung des neuen Eigentümers, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Eine feste Dauer für das ganze Verfahren nennt das Gesetz nicht.

Der Versteigerungstermin

Im Termin trägt der Rechtspfleger zuerst Grundbuchinhalt, Gläubiger, Verkehrswert und Anmeldungen vor. Danach stellt er das geringste Gebot fest. Nach § 44 ZVG muss jedes Gebot die Rechte decken, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen, plus die Verfahrenskosten. Niedrigere Gebote lässt das Gericht nicht zu.

Dann folgt die Bietzeit. § 73 ZVG schreibt mindestens 30 Minuten vor, und es wird weitergeboten, bis trotz Aufforderung niemand mehr erhöht. Das letzte Gebot ruft das Gericht dreimal auf. Gebote sind verbindlich, ein Rücktritt ist nicht vorgesehen.

Wer bietet, muss sich mit Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Wer für eine Firma oder eine andere Person bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht, sonst weist das Gericht das Gebot nach § 71 Abs. 2 ZVG zurück.

Sicherheitsleistung: 10 Prozent, aber kein Bargeld

Jeder Beteiligte, meist die Bank, kann direkt nach einem Gebot Sicherheit verlangen (§ 67 ZVG). Sie beträgt nach § 68 ZVG ein Zehntel des Verkehrswerts, unabhängig von der Höhe des Gebots. Barzahlung ist nach § 69 ZVG ausgeschlossen. Zulässig sind:

• Überweisung an die Gerichtskasse, wenn das Geld vor dem Termin gutgeschrieben ist und der Nachweis vorliegt,
• Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt,
• unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft.

Wer ohne passende Sicherheit erscheint, dessen Gebot wird zurückgewiesen, sobald ein Gläubiger Sicherheit verlangt. Den Scheck also vorher bei der Hausbank bestellen.

Mindestgebot: die Grenzen von 50 und 70 Prozent

Einen festen Mindestpreis gibt es nicht. Es gibt zwei Schwellen, die sich auf den festgesetzten Verkehrswert beziehen. Bleibt das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts, muss das Gericht den Zuschlag nach § 85a ZVG von Amts wegen versagen. Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein Gläubiger, der bei 70 Prozent mehr bekäme, nach § 74a ZVG die Versagung beantragen.

Beide Grenzen gelten nur einmal. Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, setzt das Gericht einen neuen Termin an, in der Regel frühestens drei und höchstens sechs Monate später (§ 74a Abs. 3 ZVG). Dort darf der Zuschlag weder wegen 50 noch wegen 70 Prozent versagt werden, so steht es in § 74a Abs. 4 und § 85a Abs. 2 ZVG. Im zweiten Termin sind deshalb Gebote weit unter dem Verkehrswert möglich, begrenzt nur durch das geringste Gebot.

Eine Ausnahme gilt für Banken, die selbst mitbieten. Nach § 114a ZVG gilt ihre Forderung bis zur 70-Prozent-Grenze als befriedigt, auch wenn sie weniger geboten haben. Ein Gläubiger kann sich die Immobilie also nicht billig sichern und den Rest der Schuld weiter eintreiben.

Was der Ersteher zahlt: Rechenbeispiel

Der Zuschlag macht den Meistbietenden nach § 90 ZVG sofort zum Eigentümer. Bezahlt wird später. Nach § 49 ZVG ist das Bargebot vor dem Verteilungstermin auf ein Konto der Gerichtskasse zu überweisen und ab dem Zuschlag zu verzinsen. Der Zinssatz folgt aus § 246 BGB: 4 Prozent im Jahr. Wer das Geld früher hinterlegt und auf Rücknahme verzichtet, stoppt die Zinsen (§ 49 Abs. 4 ZVG).

Dazu kommen Steuer und Gebühren. Grunderwerbsteuer fällt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG schon auf das Meistgebot an, Steuerschuldner ist nach § 13 der Meistbietende. Bemessungsgrundlage ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot einschließlich der Rechte, die bestehen bleiben. Die Zuschlagsgebühr schuldet nach § 26 Abs. 2 GKG allein der Ersteher, sie beträgt eine halbe Gebühr nach Nr. 2214 des Kostenverzeichnisses zum GKG. Für die Eintragung im Grundbuch berechnet das Grundbuchamt eine volle Gebühr nach Nr. 14110 GNotKG, Tabelle B. Notar- und Maklerkosten fallen nicht an.

Beispiel: Wohnung in Bayern, Verkehrswert 300.000 €, Meistgebot 240.000 € (80 Prozent), keine bestehenbleibenden Rechte, Verteilungstermin acht Wochen nach Zuschlag. Grunderwerbsteuer in Bayern laut Landesamt für Steuern 3,5 Prozent; andere Länder verlangen mehr, den Satz nennt das jeweilige Finanzministerium. Gebühren nach den Tabellen von GKG und GNotKG, Stand 10/2026.

Die Nebenkosten liegen hier bei knapp 4,9 Prozent des Gebots. Bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent stiege allein die Grunderwerbsteuer auf 15.600 €. Die Sicherheitsleistung von 30.000 € wird nach § 107 Abs. 3 ZVG angerechnet, wenn sie per Überweisung bei der Gerichtskasse liegt.

Zahlt der Ersteher nicht, überträgt das Gericht die offene Forderung gegen ihn nach § 118 ZVG auf die Gläubiger, die sie dann bei ihm eintreiben. Die Finanzierungszusage der Bank sollte deshalb vor dem Termin schriftlich vorliegen.

Risiken, die im Gebot nicht stehen

§ 56 ZVG ist knapp: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.“ Feuchte Keller, Schwamm, Asbest oder ein undichtes Dach gehen voll zulasten des Erstehers. Ab dem Zuschlag trägt er auch die Lasten wie Grundsteuer und das Risiko, dass das Gebäude abbrennt. Ab diesem Tag braucht das Haus eine Gebäudeversicherung.

Bestehenbleibende Rechte

Rechte, die im geringsten Gebot stehen, erlöschen nicht. Sie bleiben nach § 52 ZVG im Grundbuch, und der Ersteher übernimmt sie zusätzlich zum Bargebot. Das kann eine vorrangige Grundschuld sein oder ein Wohnrecht in Abteilung II. Ein lebenslanges Wohnrecht der Mutter des Schuldners kann eine Wohnung praktisch unverkäuflich machen. Der Rechtspfleger verliest die bestehenbleibenden Rechte vor der Bietzeit. Wer sie nicht versteht, sollte an diesem Termin nicht bieten.

Mieter und Bewohner

Bestehende Mietverträge gehen nach § 57 ZVG auf den Ersteher über. Er darf zwar nach § 57a ZVG mit gesetzlicher Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin. Bei Wohnraum braucht er nach § 573d BGB trotzdem einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf. Wohnt der Schuldner selbst noch im Haus, ist der Zuschlagsbeschluss nach § 93 ZVG ein Räumungstitel.

Wohnungseigentum

Hausgeldrückstände des Schuldners haben nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG einen Vorrang bis 5 Prozent des Verkehrswerts und werden aus dem Erlös bedient, nicht vom Ersteher zusätzlich. Ab dem Zuschlag schuldet er aber das laufende Hausgeld und spätere Sonderumlagen. Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, ob Sanierungen anstehen.

Checkliste für Bieter

1. Termin im Justizportal suchen und das Gutachten herunterladen oder auf der Geschäftsstelle einsehen.
2. Stichtag des Gutachtens prüfen: Ältere Gutachten bilden Zustand und Preise nicht mehr ab.
3. Steht im Gutachten „Innenbesichtigung nicht möglich“, mit Abschlag für Unbekanntes rechnen.
4. Grundbuchauszug aus der Akte lesen, besonders Abteilung II (Wohnrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte).
5. Von außen besichtigen. Ein Recht auf Innenbesichtigung gibt es nach Auskunft des Amtsgerichts Hechingen nicht, nur mit Zustimmung des Eigentümers.
6. Bei vermieteten Objekten Mietvertrag, Miethöhe und Kündigungsmöglichkeit klären.
7. Höchstgebot festlegen: Marktwert minus Sanierung minus Nebenkosten minus Puffer. Im Termin nicht darüber gehen.
8. Finanzierungszusage, Scheck oder Bürgschaft über 10 Prozent des Verkehrswerts und Ausweis mitbringen.
9. Kurz vor dem Termin beim Gericht nachfragen, ob er stattfindet. Verfahren werden mitunter kurzfristig eingestellt, etwa wenn sich Schuldner und Gläubiger einigen.

Häufige Fragen

Kann man ein Haus vor der Versteigerung besichtigen?

Nur von außen ohne weiteres. Das Gericht organisiert keine Besichtigung, und der Eigentümer muss niemanden hereinlassen. Fotos und Beschreibung im Gutachten sind oft die einzige Innenansicht.

Wie viel Geld braucht man bei einer Zwangsversteigerung?

Im Termin die Sicherheit von 10 Prozent des Verkehrswerts. Bis zum Verteilungstermin, nach Angabe des Amtsgerichts Hannover meist sechs bis acht Wochen nach dem Zuschlag, das ganze Bargebot plus Zinsen. Grunderwerbsteuer und Gebühren kommen auf separaten Bescheiden.

Was passiert, wenn niemand bietet?

Das Verfahren wird nach § 77 ZVG einstweilen eingestellt. Bleibt auch ein zweiter Termin ohne Gebot, hebt das Gericht das Verfahren auf. Der Gläubiger kann dann die Zwangsverwaltung beantragen.

Fazit

Eine Zwangsversteigerung lohnt sich für Käufer, die Gutachten und Grundbuch lesen können und ein Objekt mit Unbekannten kalkulieren. Wer mitbieten will, rechnet vorher das Höchstgebot inklusive Grunderwerbsteuer, Zinsen und Gebühren aus und bringt die Sicherheit unbar mit. Die günstigsten Zuschläge fallen oft im zweiten Termin, wenn die Grenzen von 50 und 70 Prozent nicht mehr gelten. Bei Wohnrechten in Abteilung II oder vermieteten Wohnungen ist eine anwaltliche Prüfung vor dem Termin das Geld wert.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz · Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), §§ 10, 15, 30a, 30b, 43, 44, 49, 52, 56, 57, 57a, 67–69, 71, 73, 74a, 77, 85a, 90, 93, 107, 114a, 118 · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · Grunderwerbsteuergesetz, §§ 1, 9, 13 · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · Gerichtskostengesetz, §§ 26, 34, 54, Kostenverzeichnis Nr. 2214 und Anlage 2 · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nr. 14110 und Tabelle B · Abruf 10/2026
• Bundesministerium der Justiz · BGB §§ 246 und 573d · Abruf 10/2026
• Amtsgericht Hannover · Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens · Abruf 10/2026
• Amtsgericht Hechingen · Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung · Abruf 10/2026
• Bayerisches Landesamt für Steuern · Häufig gestellte Fragen zur Grunderwerbsteuer · Abruf 10/2026