Hausmeisterservice: Was kostet er und was gehört dazu?

Orange Schneeschaufel schiebt eine dicke Schneeschicht von einer gepflasterten Fläche, dahinter ist der Belag schon teils frei — Foto: Bru-nO / Pixabay, Pixabay-Inhaltslizenz

Ein Hausmeisterservice kontrolliert Gebäude und Technik, hält Gemeinschaftsflächen sauber, pflegt Grünflächen und räumt im Winter. Mieter zahlten dafür nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds für das Abrechnungsjahr 2024 im Schnitt 0,37 Euro pro Quadratmeter und Monat, wenn Reinigung, Gartenpflege oder Winterdienst im Hauswart-Posten stecken.

Werden diese Arbeiten separat abgerechnet, sinkt der reine Hauswart-Anteil im Schnitt auf 0,21 Euro. Wer selbst einen Dienstleister beauftragt, bezahlt dagegen Stunden oder eine Monatspauschale. Welche Variante günstiger ist, hängt vor allem davon ab, wie genau das Leistungsverzeichnis ist.

Hinweis zur Sicherheit: Arbeiten an Strom-, Gas- und Heizungsinstallationen gehören nicht zum Hausmeisterservice. Diese Arbeiten bleiben nach der Handwerksordnung eingetragenen Fachbetrieben vorbehalten. Ein Hausmeister darf eine Heizung bedienen und Wasser nachfüllen, aber keine Leitungen anschließen oder Sicherungen und Verteilungen umbauen.

Was zu einem Hausmeisterservice gehört

Gesetzlich definiert ist der Beruf nicht. Eine brauchbare Abgrenzung liefert das Leistungsverzeichnis der Handwerkskammer Aachen, mit dem die Kammer Betriebe einordnet. Es teilt Hausmeistertätigkeiten in drei Gruppen ein: Arbeiten ohne jede Eintragung, Arbeiten, die eine Eintragung als zulassungsfreies oder handwerksähnliches Gewerbe brauchen, und echte Handwerksarbeiten der Anlage A.

Tätigkeit	Beispiele	Voraussetzung beim Anbieter
Kontrolle und Ordnung	Rundgänge, Tiefgarage, Müllplatz, Heizungsraum, Brennstoffvorrat	Keine Eintragung
Außenanlagen	Gehwege und Hof kehren, Winterdienst, Rasen, Hecke, Laub, Dachrinne	Keine Eintragung
Kleine Handgriffe	Leuchtmittel tauschen, Lampen bei vorhandenem Anschluss aufhängen, kleine Risse spachteln	Keine Eintragung
Reinigung und Fertigteile	Gebäudereinigung, Rohrreinigung, Laminat verlegen, genormte Türen einbauen	Eintragung nach Anlage B HwO
Handwerk	Elektro, Sanitär, Heizung, Maler, Fliesen, Dach, Schlösser reparieren	Eintragung in die Handwerksrolle (Anlage A)

Für Auftraggeber ist die letzte Zeile die wichtigste. Ein Angebot „Hausmeisterservice inklusive Kleinreparaturen“ klingt bequem. Tauscht der Anbieter aber einen Wasserhahn oder eine Steckdose, ohne in der Handwerksrolle zu stehen, bewegt er sich außerhalb seines Gewerbes, und bei einem Schaden gibt es Streit mit der Versicherung.

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Facility Management: wo der Hausmeister aufhört

Facility Management ist der größere Rahmen. In der Branche hat sich die Gliederung der DIN 32736 „Gebäudemanagement“ durchgesetzt, die drei Bereiche unterscheidet:

Technisches Gebäudemanagement: Betrieb, Wartung und Instandhaltung von Heizung, Lüftung, Aufzug und Elektrik, dazu Energiecontrolling und Dokumentation.
Infrastrukturelles Gebäudemanagement: Reinigung, Winterdienst, Grünpflege, Hausmeisterdienste, Sicherheitsdienst, Post- und Empfangsdienste.
Kaufmännisches Gebäudemanagement: Budget, Verträge, Betriebskostenabrechnung, Flächen- und Mietverwaltung.

Der klassische Hausmeisterservice deckt also einen Teil des infrastrukturellen Bereichs ab und berührt den technischen nur beim Kontrollieren und Melden. Gewerbeobjekte mit Lüftungsanlagen, Brandmeldetechnik und Prüfpflichten brauchen meist einen Facility-Dienstleister mit eigenen Technikern. Für ein Mehrfamilienhaus mit 12 Parteien reicht ein Hausmeister.

Was ein Hausmeisterservice kostet

Verbindliche Preislisten gibt es nicht. Zwei Werte taugen aber als Untergrenze. Der gesetzliche Mindestlohn liegt nach Angaben des Bundesarbeitsministeriums seit 1. Januar 2026 bei 13,90 Euro brutto je Stunde und steigt am 1. Januar 2027 auf 14,60 Euro. Viele Hausmeisterfirmen kommen aus der Gebäudereinigung. Dort gilt laut Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks seit Januar 2026 ein allgemeinverbindlicher Branchenmindestlohn von 15,00 Euro in der Einstiegsgruppe und 18,40 Euro für Fachkräfte.

Aus dem Lohn wird erst nach mehreren Aufschlägen ein Verrechnungssatz. Die folgende Rechnung zeigt den Weg mit Annahmen der Redaktion, als Modell und nicht als Marktpreis:

Rechenschritt	Annahme	Betrag je Stunde
Bruttolohn	Branchenmindestlohn Lohngruppe 1	15,00 €
Arbeitgeberanteil Sozialversicherung	rund 21 % Aufschlag	18,15 €
Ausfallzeiten	261 Arbeitstage, davon 30 Urlaub, 10 Feiertage, 10 Krankheit: Faktor 261 / 211	22,45 €
Fahrt- und Rüstzeit	20 % der Stunden nicht abrechenbar: geteilt durch 0,8	28,06 €
Fahrzeug, Geräte, Versicherung, Büro, Gewinn	30 % Aufschlag	36,48 € netto
Umsatzsteuer	19 % nach § 12 UStG	43,41 € brutto

Die 30 Urlaubstage stammen aus dem Rahmentarifvertrag der Gebäudereinigung. Ein Stundensatz deutlich unter 35 Euro netto für eine angestellte, tariflich bezahlte Kraft lässt sich mit diesen Posten kaum darstellen. Liegt ein Angebot weit darunter, sollten Auftraggeber nachfragen, wer die Arbeit ausführt. Eine Ausnahme sind Kleinunternehmer nach § 19 UStG: Wer im Vorjahr höchstens 25.000 Euro und im laufenden Jahr höchstens 100.000 Euro umsetzt, stellt keine Umsatzsteuer in Rechnung.

Rechenbeispiel Wohnanlage

Ein Haus mit 18 Wohnungen und zusammen 1.500 Quadratmetern Wohnfläche, Hauswart inklusive Treppenhausreinigung und Gartenpflege, kostet beim Bundesdurchschnitt von 0,37 Euro: 1.500 × 0,37 = 555 Euro im Monat, also 6.660 Euro im Jahr. Je Wohnung mit 80 Quadratmetern sind das 29,60 Euro monatlich. Der Durchschnitt taugt nur zum Einordnen der eigenen Abrechnung, örtliche Werte können deutlich abweichen.

Stundenabrechnung, Pauschale oder Minijob

Modell	Passt für	Vorteil	Risiko
Stundenabrechnung	Einzelaufträge, unregelmäßiger Bedarf	Nur tatsächliche Arbeit bezahlt	Anfahrt und Mindestzeit treiben kleine Einsätze hoch
Monatspauschale	Wohnanlagen, Gewerbehöfe mit festem Turnus	Planbare Kosten	Ohne Leistungsverzeichnis unklar, was geschuldet ist
Pauschale plus Einzelabruf	Objekte mit Winterdienst und Sonderarbeiten	Grundleistung fix, Extras transparent	Abgrenzung muss im Vertrag stehen
Eigener Minijobber	Kleine Objekte, Eigentümer mit Zeit für Organisation	Geringe Kosten je Stunde	Arbeitgeberpflichten, Vertretung bei Urlaub und Krankheit

Beim Minijob liegt die Verdienstgrenze laut den Geringfügigkeits-Richtlinien 2026 der Sozialversicherungsträger bei 603 Euro im Monat, ab 2027 bei 633 Euro. Bei 13,90 Euro Stundenlohn sind das höchstens 43 Stunden im Monat. Der gewerbliche Arbeitgeber zahlt pauschal 13 Prozent Krankenversicherung, 15 Prozent Rentenversicherung und 2 Prozent Pauschsteuer, zusammen 180,90 Euro auf 603 Euro Lohn. Hinzu kommen Umlagen und der Beitrag zur Unfallversicherung. Für Winterdienst um 6 Uhr morgens und eine Urlaubsvertretung muss der Eigentümer selbst sorgen.

Vom Stundenlohn zum Verrechnungssatz, Modellrechnung mit Annahmen der Redaktion. Grafik: Redaktion

Was Vermieter umlegen dürfen

Nach § 556 BGB tragen Mieter Betriebskosten nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung nennt die Kosten für den Hauswart ausdrücklich: Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen. Ausgenommen ist alles, was Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft.

Zwei Folgen für die Praxis. Erledigt der Hausmeister auch Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten, muss der Vermieter diesen Anteil herausrechnen. Und Arbeiten, die der Hauswart übernimmt, etwa Treppenhausreinigung oder Gartenpflege, dürfen nicht zusätzlich unter den eigenen Positionen der Verordnung auftauchen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Dezember 2019 (VIII ZR 62/19) entschieden, dass eine Notdienstpauschale für Erreichbarkeit bei Rohrbruch oder Heizungsausfall außerhalb der Geschäftszeiten Verwaltungskosten sind und beim Vermieter bleiben.

Darum lohnt es sich für Vermieter und Verwalter, im Vertrag mit dem Dienstleister Zeitanteile getrennt auszuweisen: umlagefähige Kontroll-, Reinigungs- und Pflegearbeiten auf der einen Seite, Reparaturen, Verwaltung und Notdienst auf der anderen. Ein Tätigkeitsnachweis mit Datum und Dauer hilft, wenn Mieter die Abrechnung bestreiten.

Steuerermäßigung für Privathaushalte

Wer einen Hausmeisterservice für das selbst bewohnte Haus beauftragt, kann nach § 35a Abs. 2 EStG 20 Prozent der Arbeitskosten von der Einkommensteuer abziehen, höchstens 4.000 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung und eine Überweisung auf das Konto des Anbieters, Barzahlung zählt nicht. Materialkosten bleiben außen vor, Fahrt- und Maschinenkosten zählen nach Auffassung der Finanzverwaltung zu den Arbeitskosten.

Beispiel: Ein Eigentümer zahlt für Gartenpflege und Winterdienst 1.450 Euro im Jahr, davon laut Rechnung 1.200 Euro Arbeitskosten. Die Steuer sinkt um 1.200 × 0,20 = 240 Euro. Vermieter profitieren davon nicht, denn § 35a Abs. 5 schließt Aufwendungen aus, die Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind.

Checkliste für den Hausmeistervertrag

Objekt begehen lassen und Flächen beziffern: Treppenhaus, Hof, Grünfläche, Gehweglänge für den Winterdienst.
Leistungsverzeichnis mit Turnus anlegen, zum Beispiel „Treppenhaus wöchentlich, Rasen 14-täglich von April bis Oktober“.
Winterdienst nach der örtlichen Satzung festlegen: Räumzeiten, Streumittel, Dokumentation jedes Einsatzes.
Kleinreparaturen und Notdienst getrennt bepreisen, damit die Betriebskostenabrechnung sauber bleibt.
Nachweis über Betriebshaftpflicht und Gewerbe- bzw. Handwerksrolleneintrag verlangen.
Regeln, ob Subunternehmer erlaubt sind und wer Hausschließanlage und Zugangskarten verwahrt.
Preisanpassung an den Mindestlohn oder Tariflohn koppeln, die nächste Erhöhung kommt am 1. Januar 2027.
Laufzeit, Kündigungsfrist und Vertretung bei Urlaub oder Krankheit schriftlich festhalten.

Häufige Fragen

Wie viel darf ein Hausmeisterservice kosten?

Für die Betriebskostenabrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit aus § 556 Abs. 3 BGB. Der Bundesdurchschnitt von 0,37 Euro pro Quadratmeter und Monat (Abrechnungsjahr 2024) ist ein Vergleichswert, keine Obergrenze. Bei deutlich höheren Werten lohnt der Blick, ob Reparatur- oder Verwaltungsanteile enthalten sind.

Kann man einfach so Hausmeister werden?

Für die reinen Hausmeistertätigkeiten reicht eine Gewerbeanmeldung. Wer Gebäudereinigung oder den Einbau von Fertigteilen anbietet, braucht eine Eintragung nach Anlage B der Handwerksordnung, für Elektro, Sanitär oder Malerarbeiten die Handwerksrolle.

Sind Facility Manager Hausmeister?

Nein. Ein Facility Manager steuert die Bewirtschaftung eines Gebäudes oder Standorts, plant Budgets, schreibt Leistungen aus und überwacht Dienstleister. Der Hausmeister erledigt einen Teil dieser Leistungen vor Ort. In großen Objekten arbeitet er oft im Auftrag des Facility Managers, in kleinen Wohnhäusern übernimmt die Hausverwaltung diese steuernde Rolle.

Was verlangt ein Hausmeister pro Stunde?

Das ist regional verschieden. Die Modellrechnung oben zeigt: Bei tariflicher Bezahlung landet ein Betrieb mit Gemeinkosten und Gewinn um 36 Euro netto, mit Umsatzsteuer um 43 Euro je Stunde.

Fazit

Für eine Wohnanlage ist eine Monatspauschale mit genauem Leistungsverzeichnis meist die beste Wahl, Winterdienst und Reparaturen gehören als eigene Posten daneben. Stundensätze weit unter 35 Euro netto sollten Auftraggeber hinterfragen. Vermieter rechnen Reparatur-, Verwaltungs- und Notdienstanteile heraus, bevor sie den Hauswart umlegen. Und wer im eigenen Haus beauftragt, bezahlt per Überweisung und lässt die Arbeitskosten auf der Rechnung ausweisen.